Građani su početkom 2000-ih uložili novac u stanove u okviru sistema solidarnosti, očekujući da će u njima živeti. Danas, više od 20 godina kasnije, u tim stanovima ne žive, a iza čitavog projekta ostali su nedovršeni objekti, višegodišnji sudski spor i nerešeni imovinski odnosi.
Stanovi koji nikada nisu postali dom
Projekat izgradnje stanova solidarnosti u Bačkoj Palanci u ulici Cara Lazara započet je sa ciljem da se građanima omogući povoljnije rešavanje stambenog pitanja, u okviru modela koji je podrazumevao zajedničko učešće građana, institucija i investitora. U taj sistem bili su uključeni kupci stanova koji su ulagali sopstvena sredstva, kao i Fond za izgradnju stanova solidarnosti i lokalna samouprava, dok je građevinske radove izvodila privatna firma „Zečević“.
Prvi ugovor koji se odnosi na izgradnju ovog stambenog bloka potpisan je još 1996. godine, čime je formalno započeta realizacija projekta. U tom trenutku, plan je bio usmeren pre svega na izgradnju stanova namenjenih građanima koji su kroz sistem solidarnosti rešavali svoje stambeno pitanje.
Tri godine kasnije, 1999. godine, zaključen je aneks ugovora kojim je prvobitni projekat značajno proširen. Tim aneksom u projekat je uključena i izgradnja pozorišta, čime je celina dobila karakter šireg urbanističkog poduhvata, poznatog kao „Pozorišni trg“. Pored stanova, projekat je obuhvatao i izgradnju javnog kulturnog objekta, kao i pratećih sadržaja, što je dodatno usložilo i finansijsku i pravnu strukturu celog poduhvata.
Sam model kupovine stanova dodatno je doprineo složenosti. Naime, kupci nisu bili u jedinstvenom pravnom položaju, deo njih je ugovore zaključivao direktno sa Fondom za solidarnost, deo sa samim investitorom, dok su neki stanove kupovali preko posredničkih firmi koje su imale ugovore sa Fondom. Ovakva različita ugovorna osnova značila je da su prava i obaveze kupaca zavisile od konkretnog ugovora, što je kasnije, u uslovima spora i zastoja radova, dodatno zakomplikovalo utvrđivanje odgovornosti i načina rešavanja problema.
Međutim, iako su stanovi plaćeni još početkom 2000-ih godina, značajan broj kupaca, koji su u međuvremenu stekli status vlasnika na osnovu ugovora i uplata, do danas nije dobio mogućnost da se u njih useli. Objekti koji su trebali da postanu novi domovi ostali su nedovršeni, dok je čitav projekat vremenom prerastao iz stambenog pitanja u složen pravni i imovinski problem, obeležen višegodišnjim sudskim sporovima, stečajem investitora i kasnijim promenama vlasništva.
Šta je pisalo u ugovorima?
Ugovori koji su zaključivani tokom realizacije projekta detaljno su regulisali izgradnju stambenog bloka, kao i međusobna prava i obaveze strana. Prvobitnim ugovorom iz 1996. godine investitor se obavezao da izgradi stanove određene strukture i površine, u skladu sa projektno-tehničkom dokumentacijom, dok je finansiranje bilo obezbeđeno kroz uplate kupaca i sredstva Fonda za solidarnost. Ugovorima su bili predviđeni rokovi za izgradnju, način plaćanja kroz više rata, kao i obaveza da se po završetku radova izvrši primopredaja stanova kupcima.
Aneksom ugovora iz 1999. godine dodatno je definisano proširenje projekta, kojim je u okviru iste građevinske celine predviđena i izgradnja pozorišta kao javnog objekta, sa pratećim urbanističkim sadržajima. Tim aneksom precizirana je i ukupna struktura kompleksa, uključujući raspored stambenih jedinica, poslovnih prostora i javnih površina, kao i obaveze investitora da izvede sve radove u skladu sa izmenjenim planom.
U ugovorima su takođe bili predviđeni mehanizmi obračuna vrednosti izvedenih radova, uključujući mogućnost naknadnog usklađivanja cene u zavisnosti od obima izvedenih radova i eventualnih izmena u projektu. Definisana je i obaveza da se izvrši tehnički prijem objekata, kao i pribavljanje upotrebne dozvole kao uslov za njihovo korišćenje.
Stanari koji su učestvovali u ovom projektu navode da su u skladu sa ugovorima izvršili značajne uplate za stanove, ali da do danas nisu dobili mogućnost da se u njih usele. Nakon što je izgradnja zaustavljena, deo njih pokrenuo je sudske postupke tražeći zaštitu svojih prava, bilo kroz povraćaj uloženih sredstava ili ispunjenje ugovora.
Uloga Fonda i početak problema
Izgradnja stanova solidarnosti u Bačkoj Palanci realizovana je kroz model u kom je ključnu ulogu imao Fond za izgradnju stanova solidarnosti, kao institucija koja je učestvovala u finansiranju, organizaciji i koordinaciji projekta. Pored Fonda, u realizaciji su učestvovali i lokalna samouprava, koja je obezbeđivala urbanističke uslove i podršku, kao i privatni investitor, firma „Zečević“ iz Bačke Palanke, koja je bila zadužena za izvođenje radova.
Ugovorni odnosi između ovih strana bili su definisani kroz osnovni ugovor i više aneksa, kojima je tokom vremena menjan i proširivan obim projekta. Upravo u tim izmenama, ali i u različitim tumačenjima preuzetih obaveza, nastaje osnov za kasniji spor. Dok je investitor ukazivao da je izveo veći obim radova nego što je plaćeno i da ima pravo na dodatnu naknadu, druga strana je osporavala takve navode, ističući da radovi nisu završeni u skladu sa ugovorom i da ne postoji osnov za dodatna plaćanja.
Ovakvo neslaganje nije bilo trenutno, već se razvijalo tokom više godina, uz pokušaje da se problem reši kroz nove dogovore i izmene ugovora. Međutim, kako ti pokušaji nisu dali rezultat, radovi su postepeno usporavani, a zatim i u potpunosti obustavljeni, što je označilo početak dugotrajnog zastoja u realizaciji čitavog projekta.
Nakon što pregovori nisu doveli do rešenja, spor je prešao u sudsku fazu. Postupak koji je usledio bio je složen i obiman, jer je sud morao da utvrdi stvarno stanje – koliko je radova zaista izvedeno, u kojoj vrednosti i da li postoji neizmireno potraživanje. U tom cilju analizirana je obimna dokumentacija, uključujući ugovore, anekse i finansijske izveštaje, a angažovani su i sudski veštaci građevinske i ekonomske struke.
Postupak je trajao više godina, delom zbog složenosti samog projekta i velikog broja elemenata koji su morali biti predmet veštačenja. Prema nalazima iz tog postupka, utvrđeno je da je stepen izgrađenosti objekata bio približno 88 odsto, što ukazuje da je značajan deo radova bio izveden, ali da objekti nisu bili u potpunosti završeni niti privedeni nameni.
Konačnom presudom Privrednog apelacionog suda iz 2019. godine odbijen je zahtev investitora za dodatnu isplatu. Sud je zaključio da, na osnovu izvedenih dokaza i veštačenja, ne postoji osnov za priznavanje traženog potraživanja, odnosno da je većina izvedenih radova već bila obuhvaćena prethodnim obračunima i plaćanjima.
Iako je time spor formalno okončan, posledice višegodišnjeg neslaganja ostale su vidljive na terenu,objekti nisu završeni, a građani koji su u njih ulagali nisu dobili mogućnost da se usele.
Stečaj i dodatno usložnjavanje situacije
Situacija oko nedovršenih stanova dodatno je usložnjena 2011. godine, kada je nad firmom „Zečević“ otvoren stečajni postupak. Otvaranje stečaja predstavljalo je prelomni trenutak, jer je od tog momenta imovina koja je bila u vlasništvu stečajnog dužnika prešla u režim stečajne mase, odnosno pod upravljanje u okviru postupka namirenja poverilaca. To je značilo da se objektima i imovinom više nije moglo raspolagati kao ranije, već isključivo u skladu sa pravilima stečajnog postupka i odlukama nadležnog suda i stečajnog upravnika.
Time je pitanje završetka stanova prestalo da bude samo stvar tehničke realizacije, organizacije gradnje ili odnosa između investitora i kupaca. Od tog trenutka, ono je postalo i pravno pitanje, jer je svaka dalja odluka o objektima zavisila od toga šta se u stečajnom postupku može prodati, preneti, izuzeti ili namiriti. Upravo u tom periodu postaje jasno koliko su nedovršeni stanovi, ugovori sa kupcima, potraživanja i vlasnički odnosi međusobno isprepleteni.
Važno je, međutim, naglasiti da, prema raspoloživoj dokumentaciji i podacima iz katastra, zgrada pozorišta nije ušla u stečajnu masu. Dok je pitanje stanova direktno vezano za imovinu koja je bila predmet stečaja i kasnijih prodaja, kod pozorišta je pravna situacija bila drugačija, što je kasnije otvorilo dodatna pitanja o vlasništvu i mogućnosti da opština nad njim uspostavi kontrolu.
Tokom samog stečajnog postupka nije došlo do rešenja koje bi omogućilo da se nedovršeni stanovi privedu nameni. Naprotiv, vreme je prolazilo, a status objekata ostajao je nerešen. Vlasnici stanova i dalje nisu mogli da dođu do stanova, dok su objekti ostali u pravnom i faktičkom međuprostoru, dovoljno izgrađeni da postoje kao realna imovina, ali nedovoljno završeni i nerešenih odnosa da bi bili stavljeni u normalnu upotrebu.
Nova faza u ovom slučaju nastupa 2021. godine, kada u okviru stečajnog postupka dolazi do prodaje imovine firme „Zečević“ putem javne licitacije. Prema dokumentaciji, tu imovinu kupila je firma „Diplomat IRP“, čiji je vlasnik Branko Zubac. Ova prodaja predstavljala je važan trenutak jer je označila formalnu promenu vlasništva nad imovinom koja je bila predmet stečaja, uključujući i nedovršene stambene objekte povezane sa ovim projektom.
Međutim, iako je prodaja u stečaju značila da se pojavio novi vlasnik, to samo po sebi nije značilo da su rešeni svi pravni, imovinski i faktički problemi vezani za stanove. Naprotiv, za kupce koji su godinama čekali useljenje, ta promena je značila pre svega ulazak novog subjekta u već postojeću, složenu situaciju. Umesto jasnog nastavka radova i konkretnih rokova, i posle promene vlasništva ostalo je otvoreno pitanje šta će se sa stanovima dalje dešavati.
Dodatnu dimenziju ovoj priči daje i činjenica da je 2023. godine imovinu koju je putem javne licitacije kupio „Diplomat IRP“ preuzela firma „Agrolek“ iz Novog Sada, koja se sada vodi kao vlasnik stanova, a čiji je vlasnik Radovan Šupić. Tako je imovina koja je nekada bila predmet izgradnje u okviru sistema solidarnosti, a zatim predmet sudskog spora i stečaja, u međuvremenu promenila i više privatnih vlasnika.
Sa druge strane, kupci stanova koji su na osnovu ugovora i izvršenih uplata u međuvremenu upisani kao vlasnici u katastru, i dalje se nalaze u specifičnoj situaciji – iako imaju pravo svojine, stanovi nisu u potpunosti završeni niti stavljeni u funkciju, pa u njih ne mogu da se usele.
O daljim koracima i mogućim rešenjima razgovarali smo sa novim vlasnikom objekata, koji je izneo svoje viđenje trenutne situacije i planove za naredni period. Šta je rekao, koji su sledeći koraci i da li postoji mogućnost da se problem konačno reši pogledajte u našem video prilogu.
